«Оттепель» для молодых или пузырь для всех?

Ровно год назад венгерское правительство запустило, пожалуй, самую амбициозную жилищную программу десятилетия — «Otthon Start». Её цель звучала благородно: дать шанс молодым семьям и начинающим покупателям приобрести собственное жильё по льготной ставке 3% годовых. Однако реальность, как это часто бывает, оказалась сложнее и противоречивее. Журналистское расследование на основе данных Национального банка Венгрии (MNB) и аналитики Ingatlan.com показывает: программа стала не социальным лифтом, а мощнейшим ускорителем цен, который уже начал давать обратный эффект.

Цифры первого года

Согласно отчёту Ingatlan.com, за первый год действия программы было заключено 56 тысяч льготных кредитных договоров на общую сумму 2 триллиона форинтов (около 5,4 млрд евро). Это ошеломительный результат. Для сравнения: ранее доля субсидируемых кредитов на рынке не превышала 20%, а после запуска «Otthon Start» она взлетела до 80% от всех заключённых ипотечных сделок.

«Программа мгновенно стала хитом, — комментирует Ласло Балог, экономический аналитик Ingatlan.com. — Широкий круг получателей и экономия на процентах создали эффект „золотой лихорадки“».

Но за этой популярностью скрывается тревожная тенденция: вместо того чтобы облегчить вход на рынок, программа фактически разогнала цены до исторических максимумов.

Ценовой шторм

В отчёте прямым текстом сказано: за последние пять лет цены на вторичное жильё в Будапеште практически удвоились. И хотя в 2026 году темпы роста замедлились — с 20% годовых до 11–12% по стране и 8–9% в столице — это лишь передышка перед возможным новым витком.

Средняя цена квадратного метра в Будапеште в августе 2026 года достигла 1,41 миллиона форинтов (около 380 тысяч рублей). В Дебрецене ситуация ещё более показательная: если пять лет назад входной билет на рынок стоил 21 миллион форинтов, то сейчас за 50 миллионов в центре Хайду-Бихарского мегаполиса «практически ничего не купить».

Ключевой вывод расследования: льготный кредит в 3% годовых — это не скидка для бедных, а субсидия для всех. И основные выгодоприобретатели — вовсе не молодые семьи с низким доходом, а продавцы и застройщики, которые мгновенно переложили субсидию в цену.

Новостройки

В ответ на ажиотажный спрос правительство стимулировало девелоперов. Было анонсировано строительство 20–25 тысяч новых квартир в рамках 33 крупных инвестиционных проектов, получивших статус «приоритетных». Это должно было насытить рынок и сдержать рост цен.

Однако новое правительство уже объявило о пересмотре этих проектов до конца года. Официальная причина — привести их в соответствие с актуальными строительными нормами и интересами местных сообществ. Неофициальная — возможно, часть проектов была одобрена с излишней поспешностью, под давлением лоббистов.

Новое строительство, тем не менее, уже оказало влияние на рынок вторичного жилья. Согласно условиям программы, цена квадратного метра в новостройке, участвующей в «Otthon Start», не может превышать 1,5 миллиона форинтов. Это создало прямую конкуренцию между новыми и старыми квартирами в крупных городах, что временно заморозило рост цен на «вторичку» в некоторых районах. Но это скорее локальный эффект, чем системное решение.

Кого спасли, а кого вытеснили?

Парадокс программы в том, что больше всего она ударила по самым уязвимым сегментам. Аналитики признают: именно в низком ценовом сегменте цены выросли сильнее всего, потому что именно там можно было максимально эффективно использовать льготный кредит.

Получается замкнутый круг:

• Молодая семья берёт льготный кредит.
• Спрос на бюджетное жильё взлетает.
• Цены на такое жильё растут быстрее, чем на элитное.
• Реальный выигрыш семьи нивелируется инфляцией цен.

В итоге программа, задуманная как инструмент доступности, превратилась в инструмент перегрева рынка.

Что дальше? Охлаждение или коллапс?

К 2026 году ажиотаж пошёл на спад: после первого всплеска интереса в летние месяцы 2025 года, в 2026 году количество запросов снизилось на 18%. Рынок начинает «выдыхаться». Но насколько устойчиво это охлаждение?

Пока рано говорить о пузыре, но признаки перегрева налицо:
— Доля льготных кредитов — 80% (критическая зависимость рынка от господдержки).
— Двукратный рост цен за 5 лет (опережает рост зарплат и инфляцию).
— Пересмотр девелоперских проектов (сигнал о возможных проблемах с предложением).

Успех с горьким привкусом

«Otthon Start» стала самой успешной жилищной программой Венгрии по объёму выданных кредитов. Но её социальный эффект оказался смазанным. Вместо того чтобы сделать жильё доступнее, она сделала его дороже для всех, кто не успел запрыгнуть в первый вагон субсидий.

Теперь перед новым правительством стоит сложнейшая задача: как охладить рынок, не обрушив его, и как перенаправить субсидии действительно нуждающимся, а не тем, кто просто хорошо ориентируется в банковских продуктах.

Пока же главный итог первого года «Otthon Start» можно сформулировать так: льготный кредит стал лучшим подарком для продавцов, но сомнительным — для покупателей.

Автор использовал данные Ingatlan.com и Magyar Nemzeti Bank. Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.