Новое регулирование ЕС перевернет рынок краткосрочной аренды

Европейский Союз наносит исторический удар по рынку краткосрочной аренды жилья. Новый пакет мер, включающий как уже вступившие в силу правила, так и грядущие законодательные инициативы, призван вернуть контроль над жилым фондом местным властям и сделать жилье более доступным для граждан. Для Венгрии, где и без того действуют одни из самых жестких национальных ограничений, эти изменения означают тектонический сдвиг на рынке недвижимости и туризма.

Регулирование разворачивается в два этапа, каждый из которых бьет по определенным аспектам теневого рынка аренды.

Первый этап уже в силе

С мая этого года вступил в действие регламент ЕС о единой системе обмена данными. Теперь каждый арендодатель обязан иметь уникальный регистрационный номер. Гиганты вроде Airbnb и Booking.com вынуждены проверять подлинность этих номеров и незамедлительно удалять объявления нарушителей. Самое важное для фискальных органов — платформы обязаны ежемесячно автоматически передавать все данные о бронированиях национальным властям. Это ставит крест на анонимности и уходе от налогов.

Второй этап — «тяжелая артиллерия»

Как стало известно из проекта документа Еврокомиссии, который будет официально представлен в ближайшие дни, вводится общеевропейская правовая база для борьбы с жилищным кризисом. Раньше города боялись вводить радикальные запреты (вроде квот или полного моратория), так как владельцы могли оспорить их в европейских судах, ссылаясь на принципы свободного рынка. Новые правила четко дают муниципалитетам право устанавливать количественные квоты, ограничивать количество дней сдачи или полностью запрещать выдачу новых лицензий в проблемных районах, где наблюдается дефицит жилья.

Венгерский контекст самый суровый

Хотя Брюссель задает общий вектор, Венгрия уже давно находится на передовой этой битвы. Местные власти действуют даже агрессивнее, чем того требует новое европейское законодательство.

Для легальных венгерских арендодателей технически ничего революционно нового не произошло — страна уже интегрировалась в общеевропейскую систему через Национальный туристический центр обработки данных (Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ). Однако для «серых» игроков наступает коллапс: объединенная система международных платформ и венгерских регуляторов вычислит их мгновенно.

Куда более серьезное давление оказывает внутренняя политика Будапешта:

• Мораторий в столице. В Будапеште действует двухлетний полный запрет на выдачу новых разрешений на краткосрочную аренду.
• Рост налогов. Государство повысило фиксированный годовой налог до 150 тысяч форинтов за комнату, что сделало сдачу небольших студий крайне нерентабельной и вынудило многих владельцев вернуть жилье на рынок долгосрочной аренды.
• Местные революции. Будапештские районы взяли дело в свои руки:
  Терезварош (6-й район) — ввел полный запрет (ноль дней сдачи в год).
  Йожефварош (8-й район) — установил жесткий потолок на количество разрешений.
  1-й район — готовит аналогичные жесткие меры.

Кто проиграет, а кто выиграет?

Для частных инвесторов сдача квартиры в аренду перестает быть пассивным доходом и превращается в рискованный бизнес, требующий юридической грамотности.

Потери
Владельцы, годами сдававшие жилье без оформления, практически гарантированно будут оштрафованы из-за автоматического обмена данными. Многие будут вынуждены продавать недвижимость или переводить её в долгосрочную аренду. Парадоксально, но это увеличит предложение на рынке аренды и может немного снизить цены для местных жителей.

Выгоды
Легальные, профессиональные управляющие получают очистку рынка от недобросовестной конкуренции. Однако из-за общего сокращения числа объектов (из-за моратория и запретов) их доходность может упасть.

Туристы
Путешественникам стоит готовиться к росту цен на жилье в популярных кварталах и сокращению выбора. Новое правило для гостей: перед бронированием обязательно проверять наличие официального регистрационного номера у объекта. В противном случае визит может закончиться отменой брони на месте во время полицейской проверки.