Стабильность цен на жилье в Будапеште

На рынке недвижимости Будапешта завершился период резкого роста цен на панельные квартиры, и в настоящее время наблюдается их стабилизация. Средняя цена за квадратный метр в столице колеблется около 1,5 миллиона форинтов. После более чем 20%-ного роста цен в прошлом году, к апрелю этого года увеличение составило всего 1%.

Осенью прошлого года на рынке панельных квартир разгорелась настоящая «битва за ставки», однако сегодня предложение увеличилось на 67%, в то время как спрос упал на 46%. В последние пять-шесть лет рынок недвижимости переживал настоящие «американские горки»: от бурного роста до замедления и рецессии, а затем вновь — к восстановлению. В прошлом году рост цен был вызван инвестициями в государственные облигации и программой «Otthon Start Program» (OSP), но в этом году эксперты прогнозируют стагнацию.

По данным отчета Zenga Ingatlan Radar, представленного при поддержке группы OTP, в апреле интерес к недвижимости по стране снизился на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года, а по сравнению с мартом — на 29%. Аналитики связывают это с тем, что первый наплыв покупателей по программе OSP быстро иссяк, и высокие цены вновь заставили покупателей проявлять осторожность.

В настоящее время рынок перешел в режим ожидания. По словам Давида Валько, ведущего аналитика OTP Jelzágbank, резкий рост цен, наблюдавшийся в прошлом году, в этом не повторится. Согласно отчету МНБ, недвижимость в стране была переоценена более чем на 20% по состоянию на 2025 год. Особенно заметен этот поворот в Будапеште, где после бума 2025 года с декабря прошлого года цены на жилье не изменились существенно.

Где замерли цены

Средняя цена квадратного метра сейчас составляет от 1,49 до 1,51 миллиона форинтов, тогда как стоимость новых квартир уже достигает 1,86 миллиона форинтов за квадратный метр. Одним из ключевых вопросов остается способность программы «Otthon Start» поддерживать спрос: 92% запросов направлены на объекты, соответствующие условиям программы, в то время как только 72% предложения удовлетворяют этим критериям.

В Будапеште разрыв еще больше: спрос почти в полтора раза превышает предложение, соответствующее условиям OSP. По данным OTP Bank, доля поддерживаемых ипотек выросла с 34% в августе 2025 года до 75% в апреле этого года. Средняя сумма кредита составляет 36,4 миллиона форинтов. Доля заемщиков младше 30 лет за один месяц после запуска программы увеличилась с 19% до 32%. Однако спрос начинает замедляться, и вместе с замедлением роста цен возобновляется роль торга: в Будапеште продавцы готовы уступить в среднем 2,9%, тогда как в сельской местности эта цифра может достигать 8,4%.

Особенно заметный поворот произошел на рынке панельных квартир. Осенью прошлого года за панелями разразились настоящие битвы. Однако «панельный бум» быстро закончился: за два месяца количество выставленных на продажу панельных квартир увеличилось на 67%, а интерес к ним упал на 46%. По словам аналитика Футо Питера, панельные квартиры всегда первыми сигнализируют о поворотах на рынке: они первыми начали дорожать в 2014 году и первыми показали снижение в 2023 году.

Тем не менее, цены на квартиры в жилых комплексах XI района уже приблизились к ценам новых зданий. В Газдагрете и Келенфёльде квадратный метр уже превышает 2 миллиона форинтов, а в Дебрецене появились предложения по цене 1,4 миллиона за квадратный метр. Высокие цены на жилье в Будапеште заставляют многих обращаться к пригородам, тогда как в менее дорогих регионах начинается второй этап роста цен.